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BUR 14 aprile 2012, n. 14

Art. 1
(Oggetto)

1. Il presente regolamento, adottato ai sensi dell'articolo 47, comma 2, lettera b), dello Statuto regionale, in attuazione dell'articolo 1, comma 102, lettera b), della legge regionale 13 agosto 2011, n. 12 (Disposizioni collegate alla legge di assestamento del bilancio 2011-2013), concernente i criteri, le modalità e gli strumenti operativi per la gestione e la valorizzazione del patrimonio immobiliare regionale, detta norme sulla gestione e valorizzazione dei beni del patrimonio disponibile regionale.

Art. 2
(Amministrazione diretta e condizione giuridica)

1. I beni del patrimonio disponibile regionale sono amministrati dalla direzione regionale competente in materia di demanio e patrimonio, di seguito denominata direzione regionale competente, nel rispetto della normativa vigente e in conformità agli indirizzi impartiti dalla Giunta regionale con apposita deliberazione, con la finalità di conseguire un reddito rapportato al loro valore di mercato, ovvero alla loro valenza sociale. Essi sono soggetti al regime della proprietà privata, nei limiti stabiliti dalle leggi regionali in materia.

Art. 3
(Locazione, affitto, uso)

1. I beni del patrimonio disponibile regionale, non classificati di edilizia residenziale pubblica, possono essere dati in affitto, in locazione o in uso a titolo oneroso, con atto del direttore della direzione regionale competente.

2. I relativi contratti possono essere conclusi mediante trattativa privata, preceduta da apposito avviso pubblicato sul Bollettino ufficiale della Regione Lazio. Nel caso vi siano più richieste, a parità di condizioni è riconosciuto il diritto di prelazione agli enti locali.

3. Nei casi in cui non ricorrano i presupposti per l'applicazione dei canoni legali, alla determinazione del canone provvede la struttura regionale competente in materia, sulla base di una perizia e tenuto conto dei valori di mercato del bene e dell'uso per il quale la locazione è disposta.

4. Per la locazione di beni immobili ad uso abitativo soggetti a canone legale, la scelta del contraente è effettuata sulla base dei criteri generali stabiliti dalla Giunta regionale in rapporto alle caratteristiche degli immobili e alla situazione abitativa locale. Sono fatte salve, comunque, le norme di cui alle leggi e regolamenti regionali in materia di assegnazione e determinazione dei canoni di locazione degli alloggi di edilizia residenziale pubblica.

5. Per i beni del patrimonio disponibile che si intendano affittare per uso agricolo, il direttore della direzione regionale competente individua gli affittuari sulla base degli indirizzi stabiliti dal piano zonale agricolo. Il contratto di affitto e il relativo canone sono disciplinati dalla legge 3 maggio 1982, n. 203, concernente "Norme sui contratti agrari".

Art. 4

(Alienazione dei beni immobili)

1. Ai fini dell'alienazione del patrimonio immobiliare disponibile della Regione i beni immobili si distinguono, in relazione alla loro specifica funzione e al loro valore, in:
a) beni immobili ad uso abitativo, non situati nelle zone omogenee comprese nella fascia centrale, come definita dalla lettera b);
b) beni immobili ad uso abitativo, situati nelle zone omogenee comprese nella fascia centrale, individuata dall'Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) nell'ambito delle metodologie e processi definiti dall'Agenzia del Territorio ai fini del monitoraggio e delle quotazioni immobiliari;
c) beni aventi destinazione diversa da quella abitativa.

2. La Giunta regionale, con proprio atto d'indirizzo, individua i beni del patrimonio disponibile da alienare, nell'ambito di quelli indicati al comma 1, per i quali non sia concretamente prospettabile la destinazione a un pubblico servizio o a una pubblica funzione. A tal fine, la Giunta regionale adotta due volte l'anno, in date antecedenti all'adozione delle proposte di leggi regionali concernenti il bilancio di previsione della Regione e l'assestamento del bilancio stesso, l'elenco dei beni immobili del patrimonio disponibile regionale da sottoporre a procedura di alienazione nel rispetto della normativa vigente in materia.

3. Le alienazioni di beni immobili, di cui al comma 2, sono disposte dal direttore della direzione regionale competente, con le modalità di cui al comma 4.

4. I beni immobili occupati non acquistati dai conduttori, per i quali sono scaduti i termini per l'esercizio del diritto di opzione, di cui all'articolo 6, i beni immobili occupati non opzionabili di cui agli articoli 7 e 8, e tutti i beni immobili liberi sono alienati mediante asta pubblica, con il sistema delle offerte segrete in aumento e delle offerte residuali, secondo le procedure previste dal Disciplinare d'Asta di cui all'articolo 12 comma 1, assumendo come prezzo base della prima asta:
a) il prezzo di stima, di cui all'articolo 5, per i beni immobili liberi, nonché per i beni immobili di cui alle lettere b) e c) occupati;
b) il prezzo di stima, di cui all'articolo 5, diminuito del trenta per cento, per i beni immobili di cui alla lettera a) occupati.

Art. 5
(Prezzo di stima)

1. Il prezzo di stima dei beni immobili di cui all'articolo 4, comma 1, lettere a), b) e c), è pari al relativo prezzo di mercato.

2. Il prezzo di stima è stabilito dalla struttura regionale competente in materia di demanio e patrimonio, previa apposita perizia effettuata sulla base dei parametri di valore ufficialmente utilizzati nel settore, ed, in particolare, dei parametri dell'OMI. Ogni eventuale scostamento dai suddetti parametri deve essere adeguatamente motivato.

3. In casi eccezionali in cui il valore del bene sia particolarmente elevato ovvero la stima richieda una particolare specializzazione, la struttura di cui al comma 1 può avvalersi del supporto di professionisti esperti nella materia. A tal fine il direttore regionale competente in materia di demanio e patrimonio provvede ad affidare il relativo incarico, prioritariamente, a soggetti appartenenti al ruolo del personale dipendente dalla Regione, ovvero, in caso di inesistenza o carenza di idonee figure professionali, a soggetti esterni all'amministrazione regionale, scelti sulla base di terne di professionisti indicati dagli Ordini professionali, cui è corrisposto un compenso in conformità alla normativa vigente in materia.

Art. 6
(Diritto di opzione e diritto di prelazione per l'acquisto dei beni immobili ad uso abitativo di cui all'articolo 4, comma 1, lettera a). Diritto al rinnovo del contratto di locazione. )

1. E' riconosciuto ai conduttori dei beni immobili ad uso abitativo di cui all'articolo 4, comma 1, lettera a), non situati nelle zone omogenee comprese nella fascia centrale individuata dall'OMI, il diritto di opzione per l'acquisto degli stessi beni, da esercitarsi secondo le modalità e i termini di cui al comma 7.

2. Il prezzo di vendita dei beni immobili ad uso abitativo, di cui al comma 1, offerti in opzione agli aventi diritto è determinato sulla base del prezzo di stima di cui all'articolo 5, diminuito del trenta per cento.

3. E' altresì riconosciuto ai conduttori di cui al comma 1:
a) il diritto di prelazione all'acquisto dei beni immobili ad uso abitativo, di cui al comma 1, in caso di vendita degli stessi beni ad un prezzo inferiore a quello loro offerto in opzione, secondo le modalità e i termini previsti dal comma 7, nonché dal numero 2.1.1 del Disciplinare d'Asta di cui all'articolo 12, comma 1, del presente regolamento;
b) il diritto di opzione all'acquisto dei beni immobili ad uso abitativo, di cui al comma 1, in caso di mancata aggiudicazione ad un prezzo base d'asta inferiore a quello offerto in opzione, secondo le modalità e i termini previsti dal comma 7, nonchè dal numero 2.1.2 del Disciplinare d'Asta di cui all'articolo 12, comma 1, del presente regolamento.

4. Ai conduttori di cui al comma 1, con reddito familiare complessivo annuo lordo inferiore a euro 23.000,00, aumentato a euro 26.000,00 in presenza di soggetti conviventi di cui all'articolo 3 della legge 5 febbraio 1992, n. 104 (Legge-quadro per l'assistenza, l'integrazione sociale e i diritti delle persone diversamente abili), e che non hanno esercitato il diritto di opzione, è riconosciuto il diritto al rinnovo del contratto di locazione, per un periodo di tre anni, prorogato di diritto per altri due anni ai sensi dell'articolo 2, comma 5, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 (Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo). Il diritto al rinnovo del contratto di locazione è esercitato prima dell'alienazione mediante asta pubblica di cui all'articolo 4, comma 4. Per reddito familiare complessivo annuo lordo si intende la somma dei redditi annui lordi dei soggetti di cui all'articolo 9, comma 3, risultanti conviventi con il conduttore dell'immobile alla data di invio dell'offerta di vendita da parte della Regione. Si intendono conviventi coloro che alla suddetta data sono tali anagraficamente.

5. Ai conduttori di cui al comma 1, che hanno un'età superiore a sessantacinque anni, è riconosciuto il diritto di opzione per l'acquisto del diritto di abitazione vitalizio, da esercitarsi entro il termine di cui al comma 7, con l'alienazione della sola nuda proprietà mediante asta pubblica.

6. Il prezzo del diritto di abitazione è pari all'importo del canone di locazione mensile, attualizzato al tasso legale, moltiplicato per il numero dei mesi di aspettativa di vita dell'avente diritto, calcolato in base ai dati pubblicati annualmente dall'ISTAT sull'aspettativa di vita. L'importo del canone di locazione mensile, il tasso legale e l'età del conduttore si assumono alla data dell'invio dell'offerta di vendita.

7. I conduttori, entro il termine di sessanta giorni, decorrenti dalla data del ricevimento dell'offerta di vendita, spedita a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, a pena di decadenza, esercitano i diritti previsti dai commi 1, 3 e 5 tramite una comunicazione inviata alla Regione a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, con l'accettazione di tutte le condizioni previste nell'offerta. La stipula del contratto definitivo di compravendita o del contratto definitivo di acquisto del diritto di abitazione ed il pagamento integrale del relativo prezzo avvengono, a pena di decadenza, entro novanta giorni decorrenti dalla data dell'invio della comunicazione di esercizio dei diritti di cui ai commi 1, 3 e 5. Il termine di novanta giorni è posto nell'esclusivo interesse della Regione.

Art. 7
(Diritto di prelazione e di opzione per l'acquisto dei beni immobili ad uso abitativo situati nelle zone omogenee comprese nella fascia centrale, individuata dall'OMI, di cui all'articolo 4, comma 1, lettera b))

1. E' riconosciuto ai conduttori dei beni immobili ad uso abitativo di cui all'articolo 4, comma 1, lettera b), situati nelle zone omogenee comprese nella fascia centrale individuata dall'OMI, il diritto di prelazione per l'acquisto degli stessi beni, da esercitarsi secondo le procedure e i termini di cui al comma 6, al prezzo di aggiudicazione dell'asta pubblica.

2. Sono altresì riconosciuti ai soggetti di cui al comma 1:
a) il diritto di opzione all'acquisto al prezzo base d'asta, in caso di mancata aggiudicazione a seguito della prima asta pubblica, secondo le modalità e i termini previsti dal comma 6, nonché dal numero 2.2.1 del Disciplinare d'Asta di cui all'articolo 12, comma 1, del presente regolamento;
b) il diritto di prelazione all'acquisto, in caso di vendita ad un prezzo inferiore al prezzo loro già offerto in opzione, secondo le modalità e i termini previsti dal comma 6, nonché dal numero 2.2.2 del Disciplinare d'Asta di cui all'articolo 12, comma 1, del presente regolamento.

3. Ai soggetti di cui al comma 1, con reddito familiare complessivo annuo lordo inferiore a euro 23.000,00, aumentato a euro 26.000,00, in presenza di soggetti conviventi di cui all'articolo 3 della l. 104/1992, e che non hanno esercitato il diritto di opzione o prelazione, è riconosciuto il diritto al rinnovo del contratto di locazione, per un periodo di tre anni, prorogato di diritto per altri due anni, ai sensi dell'articolo 2, comma 5, della l. 431/1998. Il diritto al rinnovo del contratto di locazione è esercitato prima dell'alienazione mediante asta pubblica di cui all'articolo 4, comma 4. Per reddito familiare complessivo annuo lordo si intende la somma dei redditi annui lordi dei soggetti di cui all'articolo 9, comma 3, risultanti conviventi con il conduttore dell'immobile alla data di invio dell'offerta di vendita da parte della Regione. Si intendono conviventi coloro che alla suddetta data sono tali anagraficamente.

4. Nell'ipotesi di mancata aggiudicazione dei beni a seguito della prima asta pubblica, prevista dal comma 2, lettera a), ai conduttori che hanno un'età superiore a sessantacinque anni, è, altresì, riconosciuto il diritto di opzione per l'acquisto del diritto di abitazione vitalizio, da esercitarsi entro il termine di cui al comma 6, con l'alienazione della sola nuda proprietà mediante asta pubblica.

5. Il prezzo del diritto di abitazione è pari all'importo del canone di locazione mensile, attualizzato al tasso legale, moltiplicato per il numero dei mesi di aspettativa di vita dell'avente diritto, calcolato in base ai dati pubblicati annualmente dall'ISTAT sull'aspettativa di vita. L'importo del canone di locazione mensile, il tasso legale e l'età del conduttore si assumono alla data dell'invio dell'offerta di vendita.

6. I conduttori, entro il termine di sessanta giorni, decorrenti dalla data del ricevimento dell'offerta di vendita, spedita a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, a pena di decadenza, esercitano i diritti previsti dai commi 1, 2 e 4 tramite una comunicazione inviata alla Regione a mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno, con l'accettazione di tutte le condizioni previste nell'offerta. La stipula del contratto definitivo di compravendita o del contratto definitivo di acquisto del diritto di abitazione ed il pagamento integrale del relativo prezzo avvengono, a pena di decadenza, entro novanta giorni decorrenti dalla data dell'invio della comunicazione di esercizio dei diritti di cui ai commi 1, 2 e 4. Il termine di novanta giorni è posto nell'esclusivo interesse della Regione.

Art. 8
(Diritto di prelazione e di opzione per l'acquisto dei beni immobili aventi destinazione diversa da quella abitativa, di cui all'articolo 4, comma 1, lettera c)

1. E' riconosciuto ai conduttori dei beni immobili aventi destinazione diversa da quella abitativa, di cui all'articolo 4, comma 1, lettera c), il diritto di prelazione per l'acquisto degli stessi beni, da esercitarsi con le modalità e i termini di cui al comma 5, al prezzo di aggiudicazione dell'asta pubblica.

2. Sono altresì riconosciuti ai soggetti di cui al comma 1:
a) il diritto di opzione all'acquisto al prezzo base d'asta, in caso di mancata aggiudicazione a seguito della prima asta pubblica, secondo le modalità e i termini previsti dal numero 2.3.1 del Disciplinare d'Asta di cui all'articolo 12, comma 1, del presente regolamento;
b) il diritto di prelazione all'acquisto, in caso di vendita ad un prezzo inferiore al prezzo loro già offerto in opzione, secondo le modalità e i termini previsti dal numero 2.3.2 del Disciplinare d'Asta di cui all'articolo 12, comma 1, del presente regolamento.

3. Fatto salvo quanto disposto dalla normativa vigente in materia, i conduttori, entro il termine di sessanta giorni, decorrenti dalla data del ricevimento dell'offerta di vendita, spedita a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno, a pena di decadenza, esercitano i diritti previsti dai commi 1 e 2 tramite una comunicazione inviata alla Regione a mezzo di raccomandata con ricevuta di ritorno, con l'accettazione di tutte le condizioni previste nell'offerta. La stipula del contratto definitivo di compravendita ed il pagamento integrale del relativo prezzo avvengono, a pena di decadenza, entro novanta giorni decorrenti dalla data dell'invio della comunicazione di esercizio dei diritti di cui ai commi 1 e 2. Il termine di novanta giorni è posto nell'esclusivo interesse della Regione.

Art. 9
(Soggetti legittimati all'esercizio dei diritti di opzione e prelazione,
di cui agli articoli 6, 7 e 8)

1. I diritti di cui agli articoli 6, 7 e 8 sono riconosciuti ai conduttori titolari di un regolare contratto di locazione, che al momento dell'offerta di acquisto, sono in regola con il pagamento dei canoni e degli oneri accessori della locazione. Gli stessi diritti sono riconosciuti ai predetti conduttori che, anche se morosi al momento dell'offerta di acquisto, provvedono al pagamento dei canoni e degli oneri accessori ancora dovuti entro il termine utile per l'esercizio dei diritti stessi. Limitatamente ai beni immobili ad uso abitativo di cui agli articoli 6 e 7, ai conduttori sono equiparati tutti i soggetti che, già titolari di un contratto di locazione scaduto, hanno accettato le offerte di locazione presentate dalla Regione alla data di entrata in vigore del presente regolamento e che sono in regola con il pagamento delle indennità di occupazione, o, se morosi, provvedono al pagamento dell'indennità di occupazione ancora dovuta entro il termine utile per l'esercizio dei diritti stessi.

2. Con esclusione dei diritti previsti dagli articoli 6, comma 5, e 7, comma 4, in caso di mancato esercizio dei diritti di opzione e di prelazione previsti dagli articoli 6, 7 e 8 da parte del conduttore, lo stesso ha la facoltà di indicare tra i soggetti individuati nel comma 3, colui il quale esercita in suo luogo i predetti diritti di opzione e prelazione. A tal fine il conduttore trasmette alla Regione, con la stessa comunicazione con la quale esercita i diritti di opzione e prelazione, inviata a mezzo raccomanda con ricevuta di ritorno, di cui agli articoli 6, comma 7, 7, comma 6, e 8, comma 3, ed entro gli stessi termini ivi previsti, l'indicazione del soggetto che esercita il diritto in suo luogo e la contestuale accettazione dello stesso soggetto all'esercizio del diritto.

3. I soggetti legittimati all'esercizio dei diritti di opzione e prelazione, di cui al comma 2, in luogo del conduttore e previa indicazione dello stesso, sono il coniuge, i figli e i discendenti in linea retta, nonché l'insieme dei soggetti con i quali non sussiste alcun rapporto di lavoro, che risiedono stabilmente con il conduttore nel medesimo alloggio. I predetti soggetti devono essere conviventi anagraficamente, da almeno cinque anni, senza interruzioni.

4. E' concessa al conduttore la facoltà di esercitare i diritti di cui agli articoli 6, 7 e 8, con esclusione dei diritti previsti dagli articoli 6, comma 5 e 7, comma 4, anche in concorso con i soggetti legittimati di cui al comma 3.

Art.10
(Diritto di riscatto a favore della Regione - Decadenza dal beneficio
di cui all'articolo 6, comma 2)

1. Limitatamente ai beni ad uso abitativo di cui all'articolo 4, comma 1, lettera a), nel caso di cessione dei beni immobili nei cinque anni successivi all'acquisto degli stessi da parte dei conduttori mediante l'esercizio del diritto di opzione, ai sensi dell'articolo 6, comma 1, è riconosciuto alla Regione il diritto di riscatto, regolato dagli articoli 1500 e seguenti del codice civile, in quanto applicabili, allo stesso prezzo di vendita offerto ai conduttori in opzione ai sensi dell'articolo 6, comma 2, come maggiorato ai sensi dell'articolo 1502 del codice civile.

2. L'efficacia della cessione di cui al comma 1 è risolutivamente condizionata all'esercizio da parte della Regione del diritto di riscatto di cui al comma 3.

3. La Regione esercita il diritto di riscatto, a pena di decadenza, entro il termine di centoventi giorni, decorrente dalla data del ricevimento della comunicazione della nuova cessione o dalla data della conoscenza della stessa cessione.

4. In caso di mancato esercizio da parte della Regione del diritto di riscatto entro il termine di cui al comma 3, i conduttori che cedono a qualunque titolo i beni immobili di cui all'articolo 4, comma 1, lettera a), entro i cinque anni successivi all'acquisto degli stessi mediante l'esercizio del diritto di opzione, decadono dal beneficio della diminuzione del trenta per cento del prezzo di stima, previsto dall'articolo 6, comma 2, e sono tenuti a corrispondere alla Regione una somma pari alla differenza tra il prezzo di stima e il prezzo d'acquisto.

Art. 11
(Avviso d'asta)

1. L'avviso d'asta è pubblicato, almeno quindici giorni prima di quello fissato per la gara, sul Bollettino ufficiale della Regione Lazio e su almeno due dei quotidiani scelti tra quelli territorialmente maggiormente diffusi a livello nazionale e regionale, ed è reso consultabile sul sito internet della Regione Lazio.

2. L'avviso d'asta deve indicare tutti gli elementi necessari ed utili per la partecipazione all'asta e per la valutazione del bene, secondo quanto previsto dal Disciplinare d'Asta di cui all'articolo 12, comma 1.

Art. 12
(Disciplinare d'Asta dei beni immobili liberi e occupati)

1. La disciplina delle aste pubbliche dei beni immobili liberi ed occupati del patrimonio disponibile regionale, del sistema offerte segrete in aumento e delle offerte residuali, delle offerte in prelazione e in opzione a seguito delle aste pubbliche, nonché le modalità di svolgimento delle stesse aste, le modalità dell'aggiudicazione e della conseguente stipula del contratto di compravendita sono riportate nel Disciplinare d'Asta dei beni immobili liberi e occupati di cui all'Allegato A al presente regolamento.

2. Al fine di agevolare l'acquisto del patrimonio immobiliare la Giunta regionale promuove accordi con l'ordine professionale dei notai.

Art. 13
(Acquisti, permute ed atti di liberalità)

1. La Regione acquisisce la proprietà dei beni immobili con atti inter vivos e con atti mortis causa.

2. La permuta di beni patrimoniali di proprietà regionali con quelli di proprietà di altri soggetti, è disposta dal direttore della direzione regionale competente previo specifico atto d'indirizzo della Giunta regionale e previa valutazione comparata tra i beni stessi. L'accettazione di donazioni, eredità o legati, nonché di beni provenienti da atti di liberalità è disposta dal direttore della direzione regionale competente, sulla base della valutazione della convenienza dell'acquisizione dei beni.

3. L'acquisto di beni immobili è disposto dalla Giunta regionale, nei limiti degli appositi stanziamenti approvati con la legge regionale di bilancio.

4. La stima dei beni immobili per le finalità di acquisto, di permuta e di accettazione di donazioni, eredità, legati o atti di liberalità è effettuata dalla struttura regionale competente, sulla base di una perizia e tenuto conto dei valori di mercato dei beni stessi.

Art. 14
(Locazioni passive).

1. L'amministrazione, in presenza di necessità locative correlate allo svolgimento della propria attività istituzionale, utilizza, di regola, immobili di sua proprietà. In subordine, la Regione ricorre al mercato immobiliare privato, previo avviso da pubblicarsi sul Bollettino ufficiale della Regione Lazio e su almeno due dei quotidiani scelti tra quelli territorialmente maggiormente diffusi a livello nazionale e regionale, e reso consultabile sul sito internet della Regione Lazio.

2. Le offerte pervenute sono valutate comparativamente dalla struttura regionale competente in materia, sulla base di una perizia e tenuto conto dei valori di mercato dei beni.

3. Il conseguente rapporto è formalizzato mediante la stipula del contratto di locazione, sulla base della normativa vigente, previa autorizzazione della Giunta regionale.

4. Qualora il canone di locazione annuo sia inferiore a 25.000,00 euro, si prescinde dalla pubblicazione dell'avviso su almeno due dei quotidiani scelti tra quelli territorialmente maggiormente diffusi a livello nazionale e regionale. In tal caso si provvede all'affissione dell'avviso per quindici giorni consecutivi nell'albo pretorio del o dei comuni nel cui ambito territoriale è effettuata la ricerca.

Art. 15
(Entrata in vigore)

1. Il presente regolamento entra in vigore il giorno successivo a quello della sua pubblicazione sul Bollettino ufficiale della Regione Lazio.

Il testo non ha valore legale; rimane, dunque, inalterata l'efficacia degli atti normativi originari.